'Đỏ mắt' chờ nhà giá rẻ

Các chuyên gia nhận định, mất cân bằng cung - cầu, lạm phát, tăng chi phí nguyên vật liệu giá bất động sản là những nguyên nhân thúc đẩy giá nhà có thể sẽ còn tăng cao hơn nữa, trong đó có phân khúc chung cư.

Khảo sát từ một số đơn vị nghiên cứu cho thấy, giá bán trung bình của chung cư ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh trong 5 tháng đầu năm 2022 đều tăng, trong đó thị trường tại Hà Nội đang chứng kiến mức tăng mạnh hơn TP. Hồ Chí Minh.

Báo cáo của Batdongsan về thị trường tháng 5 cho thấy, giá bán chung cư tại Hà Nội tăng khoảng 8% so với cùng kỳ năm trước, trong khi đó, tỷ lệ này ở TP. Hồ Chí Minh là 5%.

Nhu cầu nhà ở tiếp tục gia tăng

Theo dự báo của Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở giai đoạn 2021- 2030 sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt tại các khu vực đô thị. Nguyên nhân là do tốc độ tăng dân số cùng tỷ lệ đô thị hóa và sự gia tăng mức thu nhập của người dân làm tăng khả năng chi trả nói chung và tăng mức độ sẵn sàng chi trả cho nhu cầu về nhà ở nói riêng. Bên cạnh đó, nhu cầu cải tạo, thay thế các dự án, nhà ở cũ, xuống cấp cũng sẽ tăng.

Tỷ lệ dân số đô thị sẽ tăng lên 45% vào năm 2030, do đó, đòi hỏi mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Nhu cầu mới về nhà ở sẽ tiếp tục tập trung ở một vài thành phố lớn và các khu công nghiệp.

Với tổng giá trị thấp hơn nhà đất, nhiều loại diện tích đa dạng, căn hộ chung cư dần trở thành lựa chọn tại đô thị lớn và tiếp tục là xu hướng phát triển chủ đạo trong 10 năm tới. Hiện nay, số lượng hộ gia định chọn mua căn hộ chung cư để sinh sống tại các đô thị lớn trên cả nước tăng gần 1,6 lần so với một thập kỷ trước.

Lãnh đạo một doanh nghiệp phát triển bất động sản cho biết, dù kinh tế đi lên hay xuống, nhu cầu an cư luôn rất cao bởi thời kỳ “dân số vàng”. Do đó, biên độ tăng giá trung bình của phân khúc căn hộ có thể sẽ luôn ở mức 8-10%/năm nhờ đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng.

Thiếu hụt nguồn cung

Báo cáo của DKRA Việt Nam cho thấy, tình trạng thiếu hụt nguồn cung ngày một rõ nét. Tháng 4/2022, nguồn cung căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Tây Ninh… chưa đến 2.500 căn, chỉ bằng khoảng 69% cùng kỳ năm ngoái.

Ngoài ra, thị trường còn có sự chênh lệch về nguồn cầu dự kiến và nguồn cung sơ cấp thực tế. Theo Kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội giai đoạn 2021-2025, tổng nguồn cầu giai đoạn 2022- 2025 là 185.200 nhà, trong đó có 166.600 căn hộ. Tuy nhiên, các số liệu từ báo cáo của Savills cho thấy, từ năm 2022 đến năm 2025 chỉ có 78.900 căn hộ mở bán.

Một điểm đáng lưu ý khác là thị trường đang thiếu hụt nguồn cung căn hộ giá bình dân. Các dự án đã bán hết và không có nguồn cung mới cho sản phẩm căn hộ có giá dưới 25 triệu đồng/m2.

Chi phí đầu vào tăng

Nguồn cung ít là một trong số các nguyên nhân khiến giá nhà tăng. Bên cạnh đó, còn một số nguyên nhân khác như nguyên vật liệu xây dựng, chi phí hạ tầng, tiền sử dụng đất, chi phí pháp lý, phí nhân công… đều tăng khiến tất cả đều được cộng vào giá nhà.

Ở góc độ toàn cầu, xung đột giữa Nga và Ukraine đã tạo ra áp lực lớn lên chuỗi cung ứng, dẫn đến lạm phát gia tăng, đẩy giá nhà tiếp tục nhích lên. TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định, nhà ở sẽ là phân khúc có sức hút dòng tiền mạnh nhất khi lạm phát xảy ra. Vì vậy, áp lực tăng giá nhà ở là hoàn toàn có thể.

Ngoài ra, việc siết chặt tín dụng vào bất động sản góp phần đẩy giá nhà đất lên cao. Bởi các nhà đầu cơ phải tìm kiếm nguồn tài chính qua những kênh phi chính thức với chi phí cao hơn.

Đặc biệt, khi mặt bằng giá đầu vào tăng cao, doanh nghiệp khi đã được giao dự án sẽ có khuynh hướng phát triển các phân khúc trung hoặc cao cấp, giúp đem lại biên lợi nhuận hấp dẫn hơn so với các dự án nhà ở thương mại giá rẻ.

Như vậy, câu chuyện cung cầu lệch pha nhà ở sẽ ngày càng gay gắt, nhất là khi nhu cầu tìm kiếm các căn hộ, nhà ở vừa túi tiền trong dân rất cao còn nguồn cung lại vô cùng khan hiếm.