Siết huy động vốn mua nhà trái phép nhưng sao ‘con voi vẫn chui lọt lỗ kim’?

Động thái này được đưa ra khi tình trạng doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM liên tục tiến hành tổ chức bán hàng, nhận tiền mua nhà của khách hàng với số tiền lớn dưới hình thức đặt cọc giữ chỗ. Thế nhưng, sau nhiều năm nhận tiền thì dự án vẫn không triển khai, lý do vì dự án chưa hề có pháp lý được cơ quan chức năng cấp phép. 

Từ đây dẫn tới cảnh người dân khiếu kiện doanh nghiệp bất động sản, thậm chí doanh nghiệp thu tiền xong của khách hàng và không thực hiện phát triển dự án và sau đó bị cơ quan điều tra tiến hành bắt giam…

Trong văn bản của Sở Xây dựng TP.HCM gửi UBND TP.HCM với nội dung qua rà soát, đồng thời thu thập ý kiến từ các cơ quan liên quan cho thấy nhiều chủ đầu tư tại TP.HCM hiện nay nhận đặt cọc, thỏa thuận giữ chỗ với số tiền rất lớn, có trường hợp đến 80% giá trị căn hộ.

Tuy nhiên các dự án được chủ đầu tư, đơn vị bán hàng nhận đặt cọc giữ chỗ lại chưa đủ pháp lý, chưa được phép tiến hành giao dịch bán hàng hay nhận tiền của khách hàng.

Bên cạnh đó, Sở Xây dựng cũng cho biết từ tháng 4/2021, Thanh tra Sở Xây dựng tiếp tục có văn bản gửi Sở Tư pháp, đề nghị có ý kiến hướng dẫn xử lý đối với các trường hợp chủ đầu tư nhận tiền ứng trước, đặt cọc, thỏa thuận giữ chỗ...

Phía Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng để đảm bảo quyền và lợi ích của các khách hàng, khuyến cáo chủ đầu tư thực hiện đúng các quy định về Luật Kinh doanh bất động sản, Sở Xây dựng đã thực hiện một số công tác cụ thể.

Đơn cử như sở cho công bố trên website danh sách các dự án đã đủ điều kiện mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai để người dân, khách hàng được biết. Đồng thời khuyến cáo người dân tìm hiểu kỹ pháp lý dự án, điều kiện mua bán căn hộ hình thành trong tương lai trước khi ký hợp đồng mua bán nhằm hạn chế thiệt hại, phát sinh tranh chấp trong quá trình mua bán căn hộ.

Người dân cần thông tin đến sở các chủ đầu tư thực hiện huy động vốn khi dự án chưa đảm bảo đầy đủ điều kiện kinh doanh theo quy định để có biện pháp xử lý.

Luật sư Nguyễn Văn Hà (Đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng đây là động thái tích cực của Sở Xây dựng trước tình trạng trong vòng 4 năm qua TP.HCM có quá nhiều những dự án bất động sản chưa đủ pháp lý nhưng vẫn được các chủ đầu tư và đơn vị phát triển, bán hàng huy động vốn trái phép.

Trong đó có nhiều doanh nghiệp đã bị khởi tố như Alibaba năm 2019 khi bán đất nền cho khách hàng tại TP.HCM khi dự án chưa đủ pháp lý.

Hay như ngày 11/11 vừa qua Cơ quan CSĐT Công an TP.HCM đã tống đạt các quyết định khởi tố bị can, bắt tạm giam đối với Hoàng Mạnh Cường (tổng giám đốc Công ty CP đầu tư bất động sản Phát An Gia) để điều tra hành vi "lừa đảo chiếm đoạt tài sản” khi bán dự án đất nền chưa có pháp lý cho khách hàng.

Ngày 25/11, Cơ quan cảnh sát điều tra Công an TP.HCM cho biết đã ra quyết định truy nã Mai Quốc Dương (39 tuổi, ngụ quận 6) về tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Theo cảnh sát, Dương thành lập Công ty Cổ phần bất động sản Việt Á Châu và Công ty Cổ phần Tập đoàn Việt Á Châu vào năm 2018. Dù chưa được các cấp có thẩm quyền cấp phép lập dự án nhưng Dương đã tự vẽ các dự án “ma” ở TP.HCM, Long An, rồi bán cho nhiều khách hàng…

“Đây chỉ là 3 trong số hàng trăm vụ mà phía cảnh sát đã tiến hành điều tra bắt giữ lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản khi họ tiến hành quảng cáo dự án, bán hàng, nhận tiền mua nhà của người dân nhưng dự án thì lại chưa hề có pháp lý. Và nếu không làm mạnh hơn nữa thì tình trạng lừa đảo này sẽ còn nghiêm trọng và phổ biến hơn tại TP.HCM”, luật sư Hà nói.

Tuy nhiên, dù Sở Xây dựng đã có động thái tích cực để siết tình trạng chủ đầu tư, đơn vị phát triển dự án vẫn tiến hành bán bất động sản cho khách hàng khi dự án chưa đủ pháp lý và đặc biệt trong Luật kinh doanh bất động sản 2014 của Bộ Xây dựng quy định tại Điều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh.

1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Những ngày qua, tại đường Trường Lưu, TP. Thủ Đức, một doanh nghiệp bất động sản mang tên Rio Land lại tiến hành mở bán rầm rộ một dự án bất động sản mang tên MT Eastmark City.

Theo Rio Land dự án do Công ty TNHH XD & KD Nhà Điền Phúc Thành làm chủ đầu tư và Rio Land làm đơn vị phát triển. Trên website của mình, Rio Land quảng cáo dự án quy mô khoảng 2.000 sản phẩm (căn hộ, officetel, shophouse) nằm trong tổng thể cộng đồng cư dân ưu tú có quy hoạch với diện tích đất hơn 20ha.

Chiều ngày 14/12, trong vai người có nhu cầu mua nhà, phóng viên Nhadautu.vn xuống dự án thì ngay cổng dự án này hàng chục nhân viên môi giới bất động sản mặc áo có logo Công ty Rio Land mời chào người dân mua sản phẩm căn hộ tại đây.

Theo một nhân viên môi giới tên Tuấn tại đây, dự án hiện nay đang bán giá 36 triệu/m2 trở lên và đã có thuế VAT. Hiện chủ đầu tư đang bán 2 Block của dự án này. Nếu khách hàng mua sẽ đặt cọc trước 50 triệu và sau đó sẽ đóng tiền theo tiến độ cho tới năm 2023 sẽ ký hợp đồng mua bán và năm 2024 mới giao nhà.

Khi hỏi về pháp lý, nhân viên môi giới tên Tuấn nói hiện đã có pháp lý đầy đủ dự án tuy nhiên không cho khách hàng coi được.

Phóng viên liên hệ với TP. Thủ Đức thì được biết dự án chưa được cấp phép pháp lý. Và một điều khá thú vị đó là dù dự án nằm cách UBND phường Trường Thọ chưa tới 500m nhưng việc nhân viên môi giới tiến hành bán nhà rầm rộ trái luật lại không được lãnh đạo phường này ghi nhận và xử lý.

Câu hỏi đặt ra ở đây là hầu hết các dự án nói trên đều có quy mô từ hàng chục đến héc-ta, nhưng tại sao “con voi có thể chui lọt lỗ kim”, thậm chí nếu bị phạt thì chính quyền sở tại cũng “được” đặt trong bối cảnh “chuyện đã rồi” vì đã có rất nhiều dự án xây dựng sai phép, bán hàng trái pháp luật như phía Công ty Rio Land đang thực hiện tại dự án tự đặt tên là MT Eastmark City nhưng vì phạt nhẹ nhàng rồi cho tồn tại?

Còn nhớ năm 2019, 2020 và đầu năm 2021 UBND quận 10 TP.HCM liên tục có văn bản gửi đến các cơ quan trên địa bàn cùng người dân tại TP.HCM về việc Tập đoàn Sunshine Group quảng cáo dự án Sunshine Continental Quận 10.

Cụ thể, các văn bản cảnh báo nêu rõ: Qua công tác quản lý tại địa phương, hiện nay, UBND quận 10 chưa nhận được pháp lý liên quan đến việc triển khai dự án căn hộ Shunshine Continental Quận 10 tại khu đất số 332 đường Tô Hiến Thành và chủ trương triển khai tuyến phố đi bộ mua sắm và ẩm thực tại giao lộ đường Thành Thái và Tô Hiến Thành (phường 14, quận 10).

Do vậy, nhằm góp phần ngăn chặn các hoạt động liên quan đến hoạt động đầu tư dự án xây dựng và quảng cáo tuyến phố đi bộ mua sắm và ẩm thực không đúng quy định, giảm thiểu các thiệt hại, không để phát sinh tình trạng lôi kéo, phát triển khách hàng, nhà đầu tư.

UBND quận 10 đề nghị Thủ trưởng các cơ quan, ban ngành, đoàn thể trực thuộc quận, UBND 15 phường tổ chức tuyên truyền trong cán bộ, đảng viên, đoàn viên, hội viên và người dân được biết về các hoạt động đầu tư dự án xây dựng căn hộ Sunshine Continental Quận 10 tại khu đất số 322 đường Tô Hiến Thành và tuyến phố đi bộ mua sắm và ẩm thực tại giao lộ đường Thành Thái - Tô Hiến Thành (phường 14, quận 10) nhằm nâng cao ý thức cảnh giác, tránh thiệt hại về tài sản khi tham gia các giao dịch mua bán, đầu tư, sang nhượng tài sản các nhà phố tại khu đất nêu trên.

Ngoài ra, giao Phòng Quản lý đô thị tổ chức làm việc với chủ đầu tư dự án tại khu đất số 332 đường Tô Hiến Thành, phường 14, quận 10 để nắm bắt thông tin quảng cáo nêu trên, kịp thời báo cáo và tham mưu đề xuất xử lý theo quy định.

Từ văn bản cảnh báo này mà chủ đầu tư dự án đã không thể tiếp tục thực hiện quảng cáo, chào bán dự án sai luật. Như vậy có thể thấy, việc chủ đầu tư có dám làm sai luật, lách luật huy động vốn trái pháp luật gây ra nhiều hậu quả nghiêm trọng được hay không phần lớn nằm ở phía chính quyền địa phương. Nếu chính quyền địa phương nào cũng làm chặt như quận 10 thì sẽ không có tình trạng chủ đầu tư, đơn vị bán hàng huy động vốn của người dân trai pháp luật như Công ty Rio Land đang làm tại TP. Thủ Đức.

Minh Anh