Thấy gì từ dòng vốn trái phiếu sau mối hợp tác T&T Group và Khải Hoàn Land ?

Cách đây gần 1 năm, dưới sự chứng kiến của các thành viên quan trọng trong HĐQT của 2 tập đoàn là T&T Group và Khải Hoàn, đã diễn ra buổi ký hợp tác chiến lược toàn diện giữa T&T Land (thành viên T&T) và Tập đoàn Khải Hoàn, CTCP Bất động sản Khải Hoàn Land (thành viên Tập đoàn Khải Hoàn) nhằm triển khai chiến lược bài bản, lâu dài, đồng bộ trong lĩnh vực đầu tư và phát triển bất động sản.

Hàng ngàn tỷ đồng trái phiếu đổ vào dự án vùng quê

Theo đó, Khải Hoàn Land chính thức trở thành đơn vị hợp tác phát triển, phân phối độc quyền tất cả các dự án mang thương hiệu T&T, mà tiêu biểu là dự án T&T City Millennia với quy mô 267 ha tại xã Long Hậu, huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An. Dự án này ở vùng quê vốn bị chia cắt mạnh bởi sông rạch, do công ty con của T&T Group là CTCP Thái Sơn - Long An làm chủ đầu tư.

Từ sau mối hợp tác này là những bước đi đầy tính toán hòng có lợi cho phía Khải Hoàn Land và dự án T&T City Millennia, đặc biệt là việc huy động vốn bằng trái phiếu.

Những thông tin mới đây cho thấy, tính từ tháng 11/2021 đến nay đã có 8.700 tỷ đồng chảy về siêu dự án T&T City Millennia nhờ hai đợt phát hành trái phiếu.

Cụ thể, mới đây nhất là vào ngày 26/3/2022, chủ đầu tư của dự án T&T City Millennia đã phát hành thành công 4,1 triệu trái phiếu, mệnh giá 1 triệu đồng/trái phiếu, tương đương tổng giá trị phát hành là 4.100 tỷ đồng.

Còn trước đó, từ ngày 26/11 - 17/12/2021, CTCP Thái Sơn – Long An đã huy động được 4.600 tỷ đồng từ phát hành lô trái phiếu mã TSLCH2129001. Số tiền thu về từ việc chào bán trái phiếu sẽ được đưa vào sử dụng để thực hiện đầu tư dự án nêu trên.

Tài sản đảm bảo của lô trái phiếu trên là toàn bộ quyền sử dụng đất tại dự án này và tài sản trên đất hình thành trong tương lai tại dự án thuộc sở hữu của bên đảm bảo (ngoại trừ 877 căn nhà ở thuộc giai đoạn 1.1 của dự án có tổng diện tích đất 113.061m2).

Trái phiếu của Thái Sơn - Long An là trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có bảo đảm bằng tài sản, lãi suất trong năm đầu tiên là 11%/năm, các kỳ thanh toán sau đó bằng lãi suất tham chiếu cộng 2,5%/năm.

Không chỉ vậy, vào tháng 10/2021, Khải Hoàn Land (Mã chứng khoán: KHG) đã huy động thành công 300 tỷ đồng trái phiếu với mục đích tăng quy mô vốn hoạt động, hợp tác phát triển và phân phối độc quyền giai đoạn 1.1 dự án T&T City Millennia.

Lô trái phiếu có kỳ hạn 18 tháng, lãi suất cố định 12%/năm, được bảo đảm bằng 42 triệu cổ phiếu KHG thuộc sở hữu của ông Phan Tuấn Nghĩa (cổ đông lớn tại KHG) và ông Nguyễn Khải Hoàn – Chủ tịch HĐQT KHG.

Thời điểm trên, theo giới phân tích tài chính, đối với đợt phát hành thành công 300 tỷ đồng trái phiếu vừa qua của KHG, tuy có quy mô nợ không cao nên chưa làm biến dạng nhiều về cơ cấu nợ, tuy nhiên yêu cầu về hiệu quả sử dụng vốn cả với huy động trái phiếu cũng vẫn đặt ra do KHG phải chịu sức ép trả lãi vay trái phiếu đối với số vốn này.

Ai giúp huy động vốn ?

Cần biết thêm, trong năm 2021, một phần doanh thu, lợi nhuận của Khải Hoàn Land đến từ phát triển và phân phối các sản phẩm bất động sản cho T&T, trong đó có thể kể đến dự án đang triển khai như T&T City Millennia và các dự án T&T DC Complex tại quận Hoàng Mai (Hà Nội), T&T Phố Nối, thị trấn Bần Yên Nhân (Hưng Yên), T&T Phạm Ngọc Thạch (Hà Nội).

Tại thời điểm cuối năm 2021, các khoản phải thu ngắn hạn của Khải Hoàn Land ở mức hơn 1.258 tỷ đồng, tăng 86% so với thời điểm đầu năm. Trong đó, Khải Hoàn Land ghi nhận nhiều khoản phải thu mới từ T&T Land với giá trị hơn 410 tỷ đồng. 

Giới chuyên gia cho rằng Khải Hoàn Land được nhiều “cá mập” yêu thích và bơm tiền, giúp tạo nên một “Thánh Gióng” lớn nhanh như thổi. Trong năm 2022 này, ngoài kế hoạch kinh doanh tham vọng với doanh thu tăng hơn 3 lần và lợi nhuận tăng gần gấp đôi, thì Khải Hoàn Land được cho là dùng nhiều phương pháp để huy động vốn làm dự án.

Nhất là Khải Hoàn Land sẽ tiếp tục hợp tác với T&T Group để triển khai các dự án có quy mô lớn. Hiện cả 3 dự án Khải Hoàn Land đầu tư mua lại một phần đều do T&T phát triển. 

Số này bao gồm 940 tỷ đồng mua lại một phần dự án T&T City Millennia; 550 tỷ đồng mua lại một phần dự án T&T Phố Nối (huyện Mỹ Hào, Hưng yên) và 450 tỷ mua lại một phần dự án T&T DC Complex (Hoàng Mai, Hà Nội).

Ngoài ra, ở Đại hội đồng cổ đông năm 2022 của Khải Hoàn Land được tổ chức vào cuối tháng 3/2022 cũng đã thông qua kế hoạch phát hành khoảng 2.500 tỷ đồng trái phiếu theo nhu cầu đầu tư từng giai đoạn.

Khải Hoàn Land cũng có kế hoạch phát hành trái phiếu riêng lẻ để huy động vốn làm dự án. Trong đó, công ty sẽ phát hành các lô trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, được bảo đảm bằng tài sản của công ty, giá trị mỗi đợt phát hành không quá 2.500 tỷ đồng.

Không chỉ vậy, các cổ đông của Khải Hoàn Land cũng thông qua hàng loạt kế hoạch huy động vốn khủng. Nhất là nếu hoàn thành toàn bộ kế hoạch phát hành cổ phiếu, vốn điều lệ của Khải Hoàn Land có thể đạt 8.580 tỷ đồng, gấp 2,6 lần so với mức vốn điều lệ hiện tại là 3.188 tỷ.

Nhìn từ những góc khuất về huy động vốn bằng trái phiếu trong vụ án lừa đảo của ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch HĐQT kiêm tổng giám đốc CTCP tập đoàn Tân Hoàng Minh, điều mà dư luận lo lắng là những rủi ro khối nợ khổng lồ đang treo lơ lửng ở các dự án bất động sản có quy mô lớn. 

Ngay như việc huy động vốn bằng trái phiếu ở dự án T&T City Millennia, cùng với dự “hợp tác toàn diện” của công ty thành viên T&T Group và Khải Hoàn Land, nhiều người cũng băn khoăn là tiền thu về sử dụng như thế nào, có đúng mục đích không, hoàn toàn do doanh nghiệp tự quyết định, không bị giám sát ?

Trong khi đó, một thực tế cần nhìn nhận là do điều kiện phát hành trái phiếu khá dễ dãi, nên hàng loạt doanh nghiệp bất động sản mặc dù làm ăn thua lỗ vẫn huy động thành công hàng ngàn tỷ đồng trái phiếu. Đây chính là lỗ hổng lớn !