Dấu hỏi về 1,2ha đất công của dự án King Crown Infinity Thủ Đức

King Crown Infinity Thủ Đức (chủ đầu tư là công ty TNHH Đầu tư Thương mại dịch vụ Gia Khang, đơn vị phát triển dự án là CTCP BCG Land) được quảng bá là dự án căn hộ cao cấp mới nhất của tập đoàn Bamboo Capital (công ty mẹ của BCG Land). 

Thủ thuật “hô biến” đất công

Dự án tọa lạc ngay mặt tiền số 218 Võ Văn Ngân, phường Bình Thọ, Tp.Thủ Đức, có quy mô lên tới 12.652 m2 gồm 2 block căn hộ cao 30 tầng với 729 căn hộ. Dự án khởi công xây dựng hồi quý 4/2020 và dự kiến bàn giao trong năm 2022.

Giá bán căn hộ được chia sẻ mới nhất trên mạng xã hội ở dự án này hiện vào khoảng 90 triệu đồng/m2. Tương ứng với căn hộ có diện tích 58 - 60m2 là khoảng 5,3 tỷ đồng. Còn các căn hộ có diện tích từ 80 - 100m2 có mức giá từ 7,36 tỷ đồng đến 8,8 tỷ đồng/căn. 

Hồi tháng 11/2021, CTCP BCG Land đã tổ chức kick-off (khởi động) dự án King Crown Infinity trên nền tảng trực tuyến, thu hút sự tham gia của hơn 1.000 chuyên viên kinh doanh đến từ các đơn vị đối tác phân phối chiến lược gồm: Helios, G7 Real Estate, ERA Vietnam, PN Holding, Bảo Nam…

Về thông tin chủ đầu tư là công ty Gia Khang, được biết doanh nghiệp này thành lập vào tháng 4/2016, trụ sở đặt tại phường Bình Thọ, Tp. Thủ Đức. Vào tháng 6/2020, CTCP BCG Land nắm giữ 18,1 triệu cổ phần tại Gia Khang, tương ứng tỷ lệ 49%. 

Thông tin vào quý 1/2021 cho thấy sự hiện diện của nhóm BCG tại công ty Gia Khang  rất rõ nét, nhất là khi bà Lê Thị Mai Loan (Chủ tịch HĐQT kiêm đại diện pháp luật của Gia Khang) cũng là Phó chủ tịch thường trực HĐQT thứ 2 tại Tracodi (thành viên của Bamboo Capital), đồng thời là cựu thành viên ban kiểm soát của Bamboo Capital. 

Qua tìm hiểu của VnBusiness về gốc gác nguồn đất 12.652 m2 của dự án King Crown Infinity, được biết trước kia nằm trên khu nghĩa địa chế độ cũ, sau thuộc quản lý của Nhà nước, tức là đất công. 

Từ năm 1992, khu đất công này vốn dĩ là xí nghiệp sản xuất hàng may mặc xuất khẩu được Nhà nước cho công ty TNHH Triumph International (của Đức) thuê với thời hạn 20 năm, có mục đích sử dụng là đất kinh doanh phi nông nghiệp. 

Sau đó, vào năm 2005, Triumph International xin gia hạn từ 20 năm lên 45 năm. Tuy nhiên, đến tháng 11/2016, công ty này đã bán tài sản gắn liền với khu đất nêu trên cho công ty TNHH Đầu tư Thương mại dịch vụ Gia Khang (công ty Gia Khang) theo hợp đồng mua bán tài sản.

Điểm đáng lưu ý, phía Triumph International có văn bản gửi Sở Tài nguyên và Môi trường Tp.HCM xin chuyển nhượng phần tài sản trên đất thuê và đồng ý trả lại quyền sử dụng đất để Nhà nước thu hồi và cho công ty Gia Khang tiếp tục thuê phần diện tích đất trên.

Rồi đến tháng 12/2016, Sở Tài nguyên và Môi trường Tp.HCM lại có tờ trình với UBND Tp.HCM về việc cho công ty Gia Khang thuê đất tại địa chỉ số 218 Võ Văn Ngân, phường Bình Thọ, quận Thủ Đức và đã được UBND Tp.HCM chấp thuận. 

Ngay sau đó, cũng trong tháng 12/2016, UBND Tp.HCM ban hành quyết định thu hồi 13.182 m2 đất nêu trên và cho công ty Gia Khang sử dụng để làm xí nghiệp sản xuất hàng may mặc với hình thức thuê đất trả tiền hàng năm, thời hạn sử dụng đất không thay đổi đến ngày 10/1/2037.

Điều đáng nói, ngay sau khi có quyết định nêu trên, công ty Gia Khang lập tức xin chuyển mục đích sử dụng 13.182 m2 đất tại 218 Võ Văn Ngân để thực hiện dự án Trung tâm thương mại, siêu thị, vui chơi giải trí, nhà sách, chiếu phim, dịch vụ văn phòng, ki ốt, kho bãi.

Để rồi phía UBND Tp.HCM đã ra nhiều văn bản điều chỉnh thời gian thuê đất của công ty Gia Khang lên 50 năm và chuyển mục đích sử dụng đất của khu đất trên để làm Trung tâm thương mại, siêu thị vui chơi giải trí, nhà sách, chiếu phim, dịch vụ văn phòng, ki ốt, kho bãi.

Tháng 11/2017, Sở Xây dựng có tờ trình lên UBND Tp.HCM chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư dự án Khu phức hợp căn hộ kết hợp thương mại dịch vụ, văn phòng tại số 218 Võ Văn Ngân cho công ty Gia Khang.

Ai tiếp tay?

Và ngày 20/11/2017, quyết định được Phó chủ tịch UBND Tp.HCM Trần Vĩnh Tuyến ký ban hành để chấp thuận chủ trương này. Về phần ông Tuyến, sau này do có những sai phạm liên quan đến một vụ án khác về quản lý đất công nên đã bị khởi tố và đưa ra xét xử.

Rồi đến tháng 12/2017, UBND quận Thủ Đức khi đó đã có văn bản chấp thuận tổng mặt bằng và phương án kiến trúc công trình tỷ lệ 1/500 của dự án.

Như vậy, bằng nhiều chiêu thức khác nhau đã “hô biến” khu đất số 218 Võ Văn Ngân vốn dĩ là đất công thuộc quyền quản lý của Nhà nước trở thành dự án để phát triển dự án và thương mại hóa khu đất này. 

Trong suốt quá trình này, cần lưu ý vai trò của ông Nguyễn Toàn Thắng - Giám đốc Sở TN&MT Tp.HCM, từ việc ký hợp đồng cho công ty Gia Khang thuê khu đất 218 Võ Văn Ngân, cho đến việc ký văn bản trình phương án giá đất lên Hội đồng Thẩm định giá đất Tp.HCM để công ty Gia Khang thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Theo phương án này, khu đất 218 Võ Văn Ngân có giá trị quyền sử dụng đất hơn 545 tỷ đồng. Trong đó, giá đất ở gần 53,7 triệu đồng/m2 và giá đất toàn khuôn viên là trên 43 triệu đồng/m2. Mức giá này được tính toán dựa trên cơ sở giá bán căn hộ chung cư mà công ty thẩm định giá đề xuất là 33 triệu đồng/m2, tức là chỉ gần bằng 1/3 mức giá được rao bán sau đó. 

Có thể thấy, công ty Gia Khang được chính quyền Thủ Đức và UBND Tp.HCM ký hàng loạt văn bản chấp thuận chuyển đổi dự án trong thời gian ngắn, dù cho khu đất 218 Võ Văn Ngân có nguồn gốc đất công do Nhà nước quản lý nhưng không vấp phải trở ngại gì. Điều này làm dư luận nghi ngờ về "sân sau" như thế “anh em nương tựa” trong một nhóm lợi ích. 

Ngay cả việc động thổ và nhận đặt cọc đã khẳng định kỹ năng và tầm cỡ “ve sầu thoát xác” về mặt pháp lý ở một khu đất công đáng lẽ phải được đấu giá công khai nhằm mang lại nguồn thu tốt nhất cho Nhà nước.

Cũng nên tìm hiểu thêm phía sau của công ty Gia Khang và BCG Land chính là Bamboo Capital. Hồi năm ngoái, doanh nghiệp này nổi lên là một "tay chơi" mới trong làng tài chính khi mua công ty Bảo hiểm AAA, thành lập công ty tài chính BCG Financial, mới đây nhất là hiện diện tại Eximbank.

Bamboo Capital được quảng bá là tập đoàn đa ngành, kinh doanh trên các lĩnh vực như: Tư vấn, Quản lý quỹ, Dịch vụ Ngân hàng đầu tư, Bất động sản, Sản xuất, Xuất nhập khẩu, Giao thông vận tải, Khoáng sản, Năng lượng tái tạo.

Trong báo cáo tài chính quý 4/2021 của doanh nghiệp này cho thấy, nếu như vào tháng 1/2021 vốn chủ sở hữu là hơn 1.600 tỷ đồng, đến tháng 12/2021 đã vọt lên đến hơn 3.114 tỷ đồng.

Tính luỹ kế đến cuối quý 4/2021, doanh thu bán hàng của Bamboo Capital là hơn 111,2 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế là hơn 94 tỷ đồng. Tuy nhiện, điểm đáng chú ý khi nợ phải trả là hơn 2.841 tỷ đồng (trong đó nợ ngắn hạn là hơn 174,8 tỷ đồng, còn lại là nợ dài hạn).