'Góc khuất' quanh dự án khu phức hợp Westgate Bình Chánh và An Gia Group

Vào giữa tháng 4 này, quảng bá trên phương tiện truyền thông, CTCP Đầu tư và Phát triển bất động sản An Gia (An Gia Group) cho biết tiếp tục ra mắt dòng sản phẩm shophouse (nhà phố thương mại) khan hiếm thuộc khối đế khu phức hợp Westgate Bình Chánh tại thị trấn Tân Túc, huyện Bình Chánh.

Băn khoăn dự án thế chấp ngân hàng

Theo đó, người mua chỉ cần thanh toán 15% và ngưng đến khi nhận căn hộ vào quý 4/2023 mới thanh toán tiếp. Còn lại, chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, đồng thời cam kết lợi nhuận lên đến 18%.

Dự án này (có tổng mức đầu tư 3.000 tỷ đồng và dự kiến hoàn thành vào quý 2/2023) có quy mô 3,1ha, gồm 4 tòa tháp cao 20 tầng, cung cấp ra thị trường gần 2.000 căn hộ. Hồi tháng 10 năm ngoái, các sản phẩm tòa tháp cuối cùng của dự án đã được chủ đầu tư ra mắt thị trường.

Dự án do Công ty TNHH Western City làm chủ đầu tư. Đến tháng 9/2019, CTCP Quản lý và Phát triển Gia Khánh đã thâu tóm hoàn toàn công ty này. Trong báo cáo tài chính hợp nhất năm 2021, An Gia Group có cho biết CTCP Quản lý và Phát triển Gia Khánh hiện là công ty con trực tiếp với tỷ lệ sở hữu vào cuối năm 2021 là 50,01%. Điều này đồng nghĩa An Gia Group đã chi phối hoàn toàn chủ đầu tư dự án Westgate Bình Chánh.

Cần lưu ý, vào tháng 9/2021, Sở Xây dựng Tp.HCM đã ban hành Công văn số 8944/SXD-VP gửi đến Công ty TNHH Western City về việc bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với 1.074 căn hộ chung cư khối A, khối B thuộc dự án Khu trung tâm thương mại dịch vụ và nhà ở, diện tích 31.005,4m2 tại lô F khu trung tâm hành chính huyện Bình Chánh.

Sở Xây dựng Tp.HCM cho rằng căn cứ quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản pháp lý liên quan, 1.074 căn hộ thuộc khối A và khối B đã đủ điều kiện được bán/cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai trong trường hợp chủ đầu tư đã giải chấp quyền sử dụng đất đang thế chấp tại Ngân hàng TMCP Quân Đội (MB) chi nhánh Sài Gòn hoặc trong trường hợp có biên bản thống nhất giữa bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó theo quy định tại Điểm B Khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/20215-NĐ-CP. 

Về trách nhiệm của Công ty TNHH Western City, Sở Xây dựng Tp.HCM có lưu ý do công ty đã thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất tại dự án nên trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở trong dự án, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp để rút bớt tài sản thế chấp. 

Ngoài ra, công ty phải đảm bảo điều kiện theo yêu cầu của ngân hàng để được phát hành chứng thư bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với từng khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết.

"Ôm" khối nợ hơn 9.800 tỷ đồng

Mặt khác, Sở Xây dựng Tp.HCM yêu cầu chủ đầu tư thực hiện huy động vốn lần đầu không được vượt quá 30% giá trị hợp đồng, những lần huy động vốn tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà cho khách hàng và không được thu quá 95% giá trị hợp đồng khi bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất.

Hơn thế nữa, chủ đầu tư phải công bố công khai thông tin của dự án theo quy định của Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản, đặc biệt là các thông tin: Hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai, các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có). 

Cần nhắc lại, trong báo cáo tài chính hợp nhất năm 2021, An Gia Group có cho biết CTCP Quản lý và Phát triển Gia Khánh (là doanh nghiệp đã thâu tóm Công ty TNHH Western City) hiện là công ty con trực tiếp với tỷ lệ sở hữu vào cuối năm 2021 là 50,01%.

Về tình hình hoạt động của An Gia Group, trong tài liệu gửi Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2022 (dự kiến tổ chức ngày 15/4/2022), tập đoàn bất động sản này cho biết mục tiêu doanh thu thuần bán hàng và cung cấp dịch vụ trong năm 2022 sẽ là 5.500 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ là 500 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, HĐQT An Gia Group có đề nghị Đại hội đồng cổ đông xem xét và thông qua kế hoạch chào bán trái phiếu ra công chúng và niêm yết trái phiếu trong năm 2022. Theo đó, loại hình trái phiếu là trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền. Tổng mệnh giá tối đa là một nghìn tỷ đồng.

Điều đáng chú ý, trong Báo cáo tài chính kiểm toán hợp nhất cuối năm 2021 của An Gia Group cho thấy nợ phải trả là hơn 9.889 tỷ đồng, cao gấp 3,7 lần vốn chủ sở hữu. Trong đó, nợ ngắn hạn là hơn 6.000 tỷ đồng (tăng hơn 1.500 tỷ đồng so với đầu năm 2021). Không chỉ vậy, hàng tồn kho của An Gia Group vào cuối năm 2021 có giá trị hơn 6.729 tỷ đồng.

Hôm 5/4/2022, An Gia Group có công bố quyết định của HĐQT thông qua việc công ty phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ năm 2022 và thông qua phương án phát hành trái phiếu riêng lẻ năm 2022. Theo đó, tổng khối lượng phát hành theo dự kiến tối đa 300 tỷ đồng. 

HĐQT An Gia Group cũng thông qua việc ký kết, xác lập giao dịch với bên liên quan là CTCP Quản lý và Đầu tư Trường Giang cho mục đích Trường Giang sử dụng tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của An Gia Group đối với khoản trái phiếu nêu trên theo phương án phát hành. 

Bên cạnh đó, HĐQT An Gia Group cũng giao ông Nguyễn Bá Sáng, Chủ tịch HĐQT An Gia Group, thực hiện các công việc liên quan đến việc giao dịch với Công ty Trường Giang, bao gồm nhưng không giới hạn đàm phán, ký kết hợp đồng và các hồ sơ, tài liệu khác liên quan theo quy định của pháp luật để hoàn tất giao dịch.