Giải pháp nào cân đối nguồn cung thị trường bất động sản?

Tồn kho phân khúc tầm cao, khan hiếm nhà ở bình dân

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, trong quý IV/2021, cả nước có 49 dự án với 15.169 căn hộ chung cư được cấp phép xây dựng (tăng khoảng 125,6% so với quý trước); có 1.046 dự án với 299.075 căn hộ chung cư đang triển khai xây dựng (tăng khoảng 148,7% so với quý trước); có 47 dự án với 8.502 căn hộ chung cư đã hoàn thành.

Cụ thể, tại miền Bắc có 24 dự án với 3.657 căn hộ chung cư được cấp phép; có 195 dự án với 149.170 căn hộ chung cư đang triển khai xây dựng; có 11 dự án với 888 căn hộ chung cư đã hoàn thành. Tại miền Trung có 6 dự án với 1.814 căn hộ chung cư được cấp phép; có 124 dự án với 57.141 căn hộ chung cư đang triển khai xây dựng; có 8 dự án với 2.530 căn hộ hoàn thành. Tại miền Nam có 19 dự án với 9.698 căn hộ chung cư được cấp phép; có 727 dự án với 92.764 căn hộ chung cư đang triển khai xây dựng; có 28 dự án với 5.084 căn hộ hoàn thành.

Về lượng giao dịch, tổng hợp số liệu từ các địa phương cho thấy, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ là 44.690 giao dịch thành công, tổng lượng giao dịch bằng khoảng 384% so với quý III/2021. Trong đó, tại miền Bắc có 9.217 giao dịch, tại miền Trung có 5.355 giao dịch, tại miền Nam có 30.118 giao dịch. Riêng tại Hà Nội có 2.465 giao dịch thành công; tại TP HCM có 7.640 giao dịch thành công.

Tính chung cả năm 2021, lãnh đạo Bộ Xây dựng đánh giá, các dự án bất động sản mới được cấp phép tiếp tục giảm so với năm 2020 khiến nguồn cung bất động sản, nhà ở đặc biệt là nhà ở dành cho đối tượng thu nhập thấp vẫn còn hạn chế.

Theo đó, cả nước có 252 dự án nhà ở thương mại với 99.958 căn hộ được cấp phép (giảm 66% so với năm 2020); có 1.046 dự án với 299.075 căn hộ đang được triển khai xây dựng (giảm gần 12% so với năm 2020); có 172 dự án với 24.027 căn hộ đã hoàn thành xây dựng (giảm 40% so với năm 2020).

Thống kế về số lượng căn hộ bình dân (có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2), Bộ Xây dựng cho biết các dự án có căn hộ bình dân với mức giá dưới 25 triệu đồng tương đối ít, hầu như chỉ có tại các khu vực xa trung tâm và hạ tầng chưa phát triển. Đơn cử như tại Hà Nội: Dự án Ruby City CT3 (Long Biên) có giá 21,4 triệu đồng/m2, Dự án Tecco Tứ Hiệp (Thanh Trì) có giá 24,5 triệu đồng/m2. Còn tại TP. Hồ Chí Minh thì hầu như không có dự án có căn hộ với mức giá dưới 25 triệu/m2.

Đáng chú ý, theo tổng hợp đến cuối năm 2021, số lượng nhà ở đưa ra giao dịch trên thị trường nhưng còn tồn, chưa có giao dịch trong năm 2021 ước tính vào khoảng 2.286 căn hộ, ít hơn nhiều so với năm 2020 (năm 2020 khoảng 9.000 căn).

“Lượng tồn kho bất động sản năm 2021 giảm so với năm 2020 nguyên nhân một phần do nguồn cung hầu hết các phân khúc bất động sản mới của thị trường đều hạn chế. Nhìn chung, các phân khúc như căn hộ bình dân, căn hộ trung cấp, nhà ở riêng lẻ và đặc biệt là đất nền đều được hấp thụ tốt và tính thanh khoản cao, hầu như không phát sinh tồn kho.

Lượng tồn kho bất động sản chủ yếu tập trung vào phân khúc căn hộ, nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và đặc biệt là đối với các dự án ở vị trí có điều kiện hạ tầng không thuận lợi’, Bộ Xây dựng cho biết.

Giải pháp nào cân đối thị trường bất động sản?

Bộ Xây dựng cũng cho rằng 2021 là năm có nhiều khó khăn đối với nền kinh tế Việt Nam. Thị trường bất động sản đã chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch COVID-19, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn, gián đoạn, hàng loạt dự án phải tạm dừng xây dựng.

Tuy nhiên, theo Bộ Xây dựng, giá bất động sản, nhà ở, đất nền vẫn liên tục tăng từ đầu năm 2022. Trong năm 2021, hiện tượng đổ xô đi đấu giá, đầu cơ, cùng những ồn ào về phân lô, bán nền... đã khiến không ít người lo ngại cơn sốt đất sẽ quay lại. Đến nay, theo báo cáo của các địa phương, hiện tượng tăng giá đất nền đã hạ nhiệt, nguy cơ xảy ra "bong bóng" bất động sản năm 2022 là khó xảy ra.

Hiện tượng tăng giá đất nền nóng cục bộ cũng nhanh chóng "hạ nhiệt", được kiểm soát sau khi Chính Phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường có các văn bản chỉ đạo chính quyền địa phương kịp thời đưa ra các thông báo, cảnh báo cũng như công khai các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất trên địa bàn. Như thông tin quy hoạch sân bay Tec-nich (Bình Phước), quy hoạch hành chính huyện Thủy Nguyên (Hải Phòng), điều chỉnh bảng giá đất tại TP. Đà Nẵng…

"Đây vẫn có thể là sự khởi phát của hiện tượng sốt giá bất động sản trong năm 2022. Đặc biệt, khi Nhà nước sử dụng các giải pháp kích cầu, hỗ trợ phục hồi kinh tế sau giai đoạn giảm phát cũng có thể tác động làm thị trường bất động sản phát triển nóng. Nếu không được kiểm soát tốt, kinh nghiệm cho thấy từ gói kích thích kinh tế năm 2008 - 2009", Bộ Xây dựng nhận định.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh cũng cho biết: Các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản nên xem xét tăng tỉ trọng đầu tư vào phân khúc nhà ở có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội. Mặc dù lợi nhuận thấp, nhưng có tính thanh khoản cao và ít rủi ro.

Góp phần cùng nhà nước giải quyết nhà ở cho cán bộ công chức, cán bộ lực lượng vũ trang, người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động, sinh viên và người nhập cư. Đồng thời cùng nhau phối hợp để kiểm soát giá nhà, không để tình trạng giá nhà tăng nóng, tăng ảo xảy ra trong năm 2021.

Để kéo giá bán bất động sản về mức “vừa tầm tay”, theo ông Lê Hoàng Châu, việc đầu tiên cần giải quyết là phải khơi thông nguồn cung với những giải pháp căn cơ, cải cách trong cơ chế phê duyệt dự án. Cũng như mở ra những ưu đãi cho các doanh nghiệp phát triển nhà giá rẻ. Ngoài ra, muốn giá nhà giảm, Chính phủ, Bộ Xây dựng nên xem xét việc cắt giảm quá trình xin cấp phép dự án, từ 2 năm, xuống còn 1 năm, hoặc ngắn, nhanh gọn nữa.

Hồng Quang