Chủ tịch HoREA: Vẫn còn hàng loạt quy định chưa sát thực tiễn về đấu thầu dự án

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên Môi trường lần thứ 3 về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). 

Trong văn bản kiến nghị lần này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có nhiều quy định mới, tích cực, nhưng cũng còn có một số quy định chưa thật đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ, liên thông ngay trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và với các luật có liên quan, chưa thật sát với thực tiễn, trong đó có một số quy định về đấu thầu dự án có sử dụng đất. Cụ thể:

Đầu tiên, ông Lê Hoàng Châu cho rằng quy định đấu thầu đối với trường hợp "đất chưa thực hiện thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư" tại Dự thảo là đúng nhưng chưa đủ.

Bởi thực tế có 2 trường hợp đang gặp vướng mắc là đất công nằm xen kẽ với đất do hộ gia đình, cá nhân, tổ chức ngoài tổ chức công lập sử dụng; Đất đã được giải phóng mặt bằng do Nhà nước quản lý (100% đất công).

"Có trường hợp khu đất có 100% diện tích là "đất công", như năm 2007 đã đấu thầu dự án Chợ Văn Thánh, quận Bình Thạnh có diện tích 5.983 m2 là "đất công" với 20 nhà đầu tư đăng ký tham gia; hoặc 4 lô đất 3.5; 3.6; 3.9; 3.12 Khu đô thị mới Thủ Thiêm có diện tích trên dưới 10.000 m2/lô đã có quy hoạch 1/500 cũng có thể thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc đấu giá quyền sử dụng đất như vừa qua", Chủ tịch HoREA dẫn chứng.

Với vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị cần bổ sung quy định đấu thầu với “d) Đất chưa thực hiện thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, hoặc khu đất có diện tích đất do Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong khu đất, hoặc khu đất đã giải phóng mặt bằng thuộc Nhà nước quản lý”.

Thứ hai, Chủ tịch HoREA cũng đề nghị bổ sung về điều kiện đấu thầu dự án có sử dụng đất quy định điều kiện có “văn bản chấp thuận đầu tư” của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Để thống nhất với quy định tại khoản 2 Điều 29 Luật Đầu tư 2020 về đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất, quy định: “2. Việc lựa chọn nhà đầu tư theo quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều này được thực hiện sau khi chấp thuận đầu tư, trừ trường hợp dự án đầu tư không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư”.

Thứ ba, ông Lê Hoàng Châu cho rằng không có căn cứ khoa học và cả thực tiễn để quy định chỉ đấu thầu dự án có quy mô diện tích từ 20 (50; 100) ha trở lên như tại Dự thảo nên rất cần thiết bỏ quy định này và nên giao thẩm quyền, trách nhiệm cho Bộ, ngành, UBND cấp tỉnh quyết định đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.

“Bên cạnh đó cũng không cần thiết phân biệt quy mô diện tích khu đất đưa ra đấu thầu dự án có sử dụng đất giữa khu vực đô thị và khu vực nông thôn như quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 64 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)”, ông Châu cho hay.

Thứ tư, theo Chủ tịch HoREA, hiện nay quy định tại điểm b khoản 1 Điều 8 Nghị định 69/2019/NĐ-CP cũng như quy định tại điểm c khoản 3 Điều 64 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về "trách nhiệm UBND cấp tỉnh tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư" để giao đất sạch cho nhà đầu tư trúng thầu đã phát sinh một số bất cập.

Cụ thể, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng là một công đoạn khó khăn nhất, phức tạp nhất, dễ va chạm và dễ làm mất lòng dân nhất, để rồi sau đó Nhà nước lại giao đất sạch này cho nhà đầu tư trúng thầu. Do vậy, Chủ tịch HoREA đề nghị nên bỏ quy định “trách nhiệm UBND tỉnh tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư” sau khi đấu thầu mà chỉ nên quy định trách nhiệm của UBND cấp tỉnh giám sát nhà đầu tư trúng thầu thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư trên cơ sở thỏa thuận với người sử dụng đất.

Trường hợp nhà đầu tư đã thỏa thuận bồi thường, giải phóng mặt bằng được từ 90% diện tích khu đất trúng thầu mà không thể thỏa thuận được với người sử dụng đất phần đất còn lại thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định thu hồi đất đối với  phần diện tích đất này và chủ đầu tư có trách nhiệm bồi thường cho người sử dụng đất này với mức bồi thường không thấp hơn mức bồi thường cao nhất đã thực hiện trong khu đất trúng thầu.

"Nếu người sử dụng đất này không đồng ý thì một hoặc hai bên có quyền khởi kiện ra toà án và các bên phải chấp hành thực hiện bản án có hiệu lực pháp luật theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA kiến nghị.

Thứ năm, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị thay thế quy định “giá đất khởi điểm để đấu thầu dự án có sử dụng đất” bằng quy định  “giá gói thầu là giá trị tiền sử dụng đất được xác định theo phương pháp xác định giá đất cụ thể theo quy định của pháp luật về đất đai và được ghi trong hồ sơ mời thầu để thống nhất với pháp luật về đấu thầu.

Cuối cùng, Chủ tịch HoREA kiến nghị bổ sung quy định “khuyến khích nhà đầu tư dự thầu cam kết tự nguyện đóng góp thêm cho ngân sách nhà nước ngoài đề xuất về tài chính trong hồ sơ dự thầu” để phù hợp với thực tiễn.

Ông Châu dẫn chứng, tại cuộc đấu thầu dự án có sử dụng đất khu đất “tam giác vàng” Trần Hưng Đạo - Phạm Ngũ Lão - Nguyễn Thái Học, quận 1 có diện tích khoảng 12.500 m2 các doanh nghiệp dự thầu đã có văn bản đề xuất tự nguyện đóng góp vào ngân sách nhà nước khoảng 600-1.600 tỷ đồng ngoài đề xuất tài chính trong hồ sơ dự thầu, bởi lẽ chỉ có nhà đầu tư mới biết rõ hiệu quả đầu tư kinh doanh của dự án để đưa ra mức tự nguyện đóng góp thêm cho ngân sách nhà nước và đây cũng là “điểm cộng thêm” của nhà đầu tư trong trường hợp có hai nhà đầu tư dự thầu có điểm chấm thầu ngang nhau.

Hàng loạt dự án “đứng hình” vì đất công xen kẹt

Hiện nay, tại TP.HCM có hàng loạt dự án chưa thể triển hai vì vướng đất công. Theo các doanh nghiệp địa ốc, với tỷ lệ đất công trung bình chỉ chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích của các dự án, nhưng cứ vướng vào đất công thì dự án rất khó triển khai. Các vướng mắc pháp lý này đã làm cho nguồn cung mới sản phẩm nhà ở bị sụt giảm rất lớn trong các năm qua.

Một dự án “dính” tới đất công có thể kể đến là dự án Đức Long Golden Land (phường Tân Thuận Tây, quận 7, TP.HCM) do Công ty cổ phần Đầu tư - Xây dựng Vạn Gia Long làm chủ đầu tư.

Cụ thể, năm 2008, UBND TP.HCM đã chấp thuận cho Công ty Vạn Gia Long thực hiện dự án trung tâm thương mại - căn hộ tại khu đất có diện tích 7.530 m2 thuộc phường Tân Thuận Tây, quận 7. Sau đó, đến năm 2014, công ty Vạn Gia Long có văn bản xin mở rộng quy mô diện tích từ 7.530 m2 lên hơn 11.623 m2 và đã được UBND TP.HCM công nhận là chủ đầu tư dự án.

Đến tháng 10/2017, UBND TP.HCM chấp thuận cho Công ty Vạn Gia Long được sử dụng khu đất trên với diện tích hơn 10.691m2, trong đó, giao cho công ty Vạn Gia Long 6.641,1m2 đất do nhà nước trực tiếp quản lý. Công ty tiếp tục xin công nhận thêm diện tích hơn 872m2, nhưng chưa được chấp thuận.

Dự án được cấp phép xây dựng phần ngầm, 2 tầng hầm và sàn tầng trệt. Đến tháng 2/2018, dự án ngừng hoạt động cho đến nay, do vi phạm về thi công tại vị trí chưa được công nhận quyền sử dụng đất…

Ông Nguyễn Sĩ Toàn, Tổng giám đốc Công ty Vạn Gia Long, dự án bị dừng thi công cũng do một phần có đất thuộc rạch, mặt nước hoang xen cài bên trong do Nhà nước trực tiếp quản lý. Các bước pháp lý tiếp theo của dự án đều yêu cầu giải quyết vấn đề đất công xen kẹt. Điều này đã ảnh hưởng đến hoạt động triển khai dự án.

Cũng tại quận 7, dự án Green Star Sky Garden, phường Phú Mỹ của Công ty CP Đầu tư bất động sản Hưng Lộc Phát bị vướng hơn 7.000m2 đất công xen cài, trong đó bao gồm đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý.

Cũng chính những phần đất công xen cài như vậy nên Hưng Lộc Phát chưa được TP. HCM ra quyết định giao đất và dự án chưa hoàn tất việc chuyển mục đích sử dụng đất mặc dù UBND TP. HCM đã có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư dự án. 

Hưng Lộc Phát cũng đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất tại Sở Tài nguyên và môi trường để thực hiện đầu tư xây dựng dự án theo quy định và sở đã có văn bản trình UBND TP.HCM xem xét, chấp thuận cho công ty được sử dụng đất để thực hiện đầu tư dự án.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, việc triển khai các dự án có quỹ đất hỗn hợp đang gặp nhiều vướng mắc nguyên nhân là do các dự án có một phần diện tích đất nông nghiệp, đất kênh rạch, đất làm đường xen cài trong dự án. Các dự án này hiện đều phải chờ thủ tục thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất cho chủ đầu tư với phần diện tích đất công xen cài.

Ông Châu cho biết, ngay cả những dự án đã có quyết định công nhận chủ đầu tư, chủ đầu tư đã đền bù giải phóng xong toàn bộ mặt bằng, không có tranh chấp, khiếu kiện về đất đai, chủ đầu tư đã khởi công xây dựng sau khi đã được cấp phép, nhưng chỉ cần “dính” một phần diện tích nhỏ đất công trong dự án cũng vẫn bị cơ quan có thẩm quyền yêu cầu tạm ngừng thi công để hoàn thành thủ tục cho phần đất công.

“Trong khi đó, theo quy định của Luật Đất đai và Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, về nguyên tắc, đất công phải thực hiện đấu giá. Tuy nhiên, để đấu giá được thì phải qua rất nhiêu thủ tục, quy trình. Mặt khác, quy định này cũng không sát thực tế, không hợp lý, hợp tình, bởi nếu doanh nghiệp khác trúng đấu giá thì dự án cũng không thể triển khai được. Do đó, quy định này là bất khả thi và đang là trở ngại lớn khiến chủ đầu tư không được giao đất để triển khai, thực hiện dự án, dẫn đến khó khăn cho doanh nghiệp”, ông Châu chia sẻ.