Cần sớm khắc phục lỗ hổng trong đấu giá đất

Sau khi trúng đấu giá lô đất có diện tích 10.060m2 tại Thủ Thiêm với giá 24.500 tỷ đồng (2,45 tỷ đồng/m2) và nộp khoản tiền cọc gần 600 tỷ đồng, mới đây, Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã xin tự nguyện đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá lô đất này.

Lý giải nguyên nhân về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng, Tân Hoàng Minh cho biết, mức giá 24.500 tỷ đồng mà Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi sao Việt (Công ty Ngôi Sao Việt) - thành viên của tập đoàn Tân Hoàng Minh đưa ra trong cuộc đấu giá cao hơn đơn vị trả giá thứ 2 là công ty nước ngoài 700 tỷ đồng. Đây là mức giá cao ngoài dự kiến của tập đoàn Tân Hoàng Minh khi tham gia đấu giá. Với mong muốn góp sức để TP.HCM có thêm động lực khắc phục khó khăn sau đại dịch Covid-19, Công ty Ngôi Sao Việt đã quyết tâm trả giá cao hơn 3% (700 tỷ đồng) để giành quyền trúng đấu giá ô đất này nhằm tăng thêm nguồn thu cho ngân sách TP.HCM và xây dựng một công trình đẹp - văn minh - hiện đại. 

Tập đoàn Tân Hoàng Minh cho biết thêm, sau khi trúng đấu giá, Ban lãnh đạo tập đoàn đã điều chỉnh kế hoạch đầu tư, kinh doanh và tài chính của tập đoàn, cân đối đầy đủ tài chính để đảm bảo đóng tiền theo đúng tiến độ và quy định trong hợp đồng đã ký kết với Trung tâm Phát triển Quỹ đất và Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản của TP.HCM. Đồng thời, lên phương án thiết kế, đầu tư, kinh doanh mới phù hợp nhất để mang lại hiệu quả, mặc dù lợi nhuận theo tính toán không đạt được như kỳ vọng ban đầu nhưng vẫn đảm bảo được vốn đầu tư và giữ vững uy tín của tập đoàn đã xây dựng 30 năm qua.

Tuy nhiên, sau khi đấu giá thành công, Ban Lãnh đạo Tập đoàn đã lắng nghe và ghi nhận các ý kiến phân tích từ cơ quan quản lý Nhà nước và dư luận, trong đó có những ý kiến cho rằng kết quả trúng đấu giá ở mức cao như vậy có thể dẫn đến hệ lụy không tốt cho thị trường. Đặc biệt sau khi tiếp thu ý kiến nhận định của Bộ trưởng Bộ Tài chính tại kỳ họp Quốc hội bất thường lần thứ nhất vừa qua, Tập đoàn Tân Hoàng Minh đánh giá và nhận thấy việc trúng đấu giá với kết quả trên có thể dẫn đến sự xáo trộn trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng và kinh tế nói chung.

Do đó, nhằm đảm bảo sự ổn định của thị trường kinh doanh bất động sản, tuân thủ tôn chỉ và triết lý kinh doanh “luôn luôn đặt lợi ích chung của tập thể, của xã hội lên trên lợi ích của cá nhân và doanh nghiệp”, Công ty Ngôi Sao Việt - Tập đoàn Tân Hoàng Minh sẽ có văn bản chính thức gửi UBND TP.HCM để báo cáo và gửi Trung tâm Phát triển Quỹ đất, Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản TP.HCM đề nghị đơn phương chấm dứt Hợp đồng mua bán đấu giá tài sản ô đất 3-12 khu chức năng số 3 trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm. 

Tập đoàn Tân Hoàng Minh cũng khẳng định sẽ chấp nhận chịu mọi chế tài về việc đơn phương chấm dứt Hợp đồng này theo quy định của pháp luật về việc đấu giá tài sản công.

Việc Tân Hoàng Minh trúng đấu giá với mức giá cao kỷ lục và cả việc Tập đoàn này đơn phương chấm dứt hợp đồng đều khiến dư luận không khỏi ngỡ ngàng. Tuy nhiên, trước đó, không ít chuyên gia đã dự báo về khả năng tập đoàn Tân Hoàng Minh sẽ phải bỏ cọc, huỷ hợp đồng vì bài toán tài chính và nguy cơ gây tác động xấu đến thị trường bất động sản.

Chính vì thế, theo đánh giá của nhiều chuyên gia, luật sư, việc Tân Hoàng Minh đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá lô đất tại Thủ Thiêm thực tế là tín hiệu tốt cho thị trường bất động sản, đồng thời cho thấy nhiều lỗ hổng trong pháp luật về đấu giá cần sớm được khoả lấp.

Tín hiệu tốt cho thị trường bất động sản

Luật sư Nguyễn Phú Thắng, Công ty luật Intercode (đoàn Luật sư TP. Hà Nội) cho hay, việc tự nguyện đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán tài sản đấu giá đối với quyền sử dụng khu đất nói trên là một hiện tượng không hiếm gặp trong pháp luật về hợp đồng. Hiện tượng này xảy ra đơn giản là khi doanh nghiệp thấy rằng không có đủ khả năng để thực hiện hợp đồng, hoặc nhận định nếu thực hiện chắc chắn sẽ thua lỗ thì có quyền yêu cầu đơn phương chấm dứt hợp đồng và phải chịu các chế tài do hợp đồng quy định.

“Pháp luật hiện hành cho phép người trúng đấu giá tài sản có thể thoát khỏi ràng buộc giao kết trong hợp đồng. Tuy nhiên, về nghĩa vụ họ phải chịu các chế tài được quy định trong hợp đồng đấu giá và quy định trong Luật Đấu giá tài sản năm 2016. Đó là phải mất khoản tiền cọc ban đầu khi tham gia đấu giá.

Cụ thể, căn cứ theo Khoản 5 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản 2016 về việc xử lý tiền đặt cọc, Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 về đặt cọc thì tài sản đặt cọc là khoản tiền gần 600 tỷ đồng kia sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc trong hợp đồng mua bán. Trong vụ việc này, tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất, bên nhận đặt cọc là Nhà nước, do đó số tiền đặt cọc này sẽ được nộp vào ngân sách Nhà nước”, luật sư Nguyễn Phú Thắng khẳng định.

Cũng theo luật sư Nguyễn Phú Thắng, việc bỏ cọc và đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán tài sản đấu giá của Tập đoàn Tân Hoàng Minh là dấu hiệu rất tốt cho thị trường bất động sản TP.HCM đặc biệt là khu vực Thủ Thiêm.

Bởi lẽ, việc trả một mức giá kỷ lục cho lô đất khiến cho thị trường xáo trộn khi các khu đất liền kề và bất động sản trong khu vực cũng coi đó là chuẩn mực, là thước đo để đẩy giá lên tương xứng với mức giá sau cuộc đấu giá này. Việc lật kèo, phá cam kết, bỏ cọc đã diễn ra hàng loạt. Tâm lý chờ đợi của các nhà đầu tư cũng như chủ đất khiến thị trường có nguy cơ bị đóng băng tạm thời, giảm thu cho ngân sách.

Giả thiết rằng hợp đồng mua bán đấu giá khu đất vẫn tiếp tục được thực hiện, tức Tân Hoàng Minh không bỏ cọc sẽ tác động lan tỏa đến phát triển hạ tầng, đặc biệt là liên quan đến vấn đề đền bù đất đai, đền bù tài sản trên đất, giải phóng mặt bằng, làm chậm tiến độ triển khai các dự án phát triển kinh tế, xã hội liên quan đến quyền sử dụng đất.

Mặt khác, việc này cũng tác động đến bảng cân đối tài sản của hệ thống ngân hàng. Việc huy động, đánh giá lại tài sản sẽ khác. Nếu Tân Hoàng Minh mua thực sự thì thị trường bất động sản có thể đi nhanh đến giai đoạn đóng băng như thời điểm 2011 - 2013 dù không quá nặng nề.

Bên cạnh đó, đất đai, bất động sản là nhân tố hàng đầu quan trọng của quá trình sản xuất, kinh doanh tạo ra của cải vật chất. Do vậy, nếu giá đất bị đẩy quá cao sẽ làm giảm tính hấp dẫn thu hút đầu tư, từ đó giảm hiệu quả sản xuất kinh doanh, tác động xấu đến nền kinh tế.

“Giá đẩy lên cao tưởng rằng đã đi vào thực tế, thiết lập một mức giá mới cho thị trường bất động sản TP.HCM và khu vực Thủ Thiêm nhưng sau đó người trúng đấu giá tài sản đã “bẻ lái”, thị trường lại đảo chiều, chắc chắn là rớt giá thê thảm.

Đây là điều có tiềm ẩn sự bất ổn nhưng phần tích cực lại nhiều hơn. Bởi thị trường sẽ trở về với giá trị thực của nó. Thị trường bất động sản TP.HCM có mức lan tỏa rất lớn đối với các khu vực khác trên cả nước. Nếu Tân Hoàng Minh không chấm dứt hợp đồng mua bán lô đất đấu giá này thì sẽ làm ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản. Do đó, tôi cho rằng, đây là một quyết định đúng đắn của Tân Hoàng Minh. Số tiền 600 tỷ đồng tuy lớn nhưng so với những thiệt hại có thể xảy đến trong tương lai thì có thể chấp nhận được và pháp luật cho phép họ có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng”, luật sư Nguyễn Phú Thắng phân tích.

Luật sư Trương Anh Tuấn, Trưởng Ban Pháp chế Hiệp hội bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, đối với việc đơn phương chấm dứt hợp đồng sau khi trúng đấu giá với mức giá cao, Tân Hoàng Minh là người chịu thiệt hại lớn nhất khi mất khoản tiền cọc lên tới gần 600 tỷ đồng, mất cơ hội đầu tư, bên cạnh đó còn ảnh hưởng đến thương hiệu, uy tín của nhà đầu tư.

Nguyên nhân là bởi mức trúng đấu giá vượt qua tính toán ban đầu của nhà đầu tư nên sau khi đấu, tính toán lại, họ buộc phải từ bỏ. Bên cạnh đó, nếu tiếp tục triển khai thực hiện dự án trên khu đất, thị trường bất động sản sẽ bị ảnh hưởng lớn vì mặt bằng giá bị đẩy lên mức quá cao, tiềm ẩn nhiều hệ luỵ. Do đó, luật sư Trương Anh Tuấn cũng cho rằng, việc Tân Hoàng Minh bỏ cọc, chấm dứt hợp đồng phần nào đó lại tốt cho thị trường bất động sản.

Lộ nhiều khoảng trống pháp lý cần khoả lấp

Theo nhìn nhận của luật sư Nguyễn Phú Thắng, vụ việc đấu giá đất cao bất thường ở Thủ Thiêm cũng cho thấy nhiều bất cập trong các quy định pháp luật liên quan đến đấu giá, thẩm định giá đất, cần bổ sung, sửa đổi để hoàn thiện hơn.

Đầu tiên, Luật đấu giá tài sản 2016 quy định tiền đặt trước tối đa bằng 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Như vậy mức tiền này hoàn toàn phụ thuộc vào mức giá khởi điểm được xác định bởi một tổ chức thẩm định giá độc lập và sau đó làm căn cứ để tổ chức đấu giá. Do vậy, tư cách tham gia đấu giá có thể bị hợp thức hóa một cách gián tiếp thông qua việc thẩm định.

Theo luật sư Thắng, sự kiện mức trúng đấu giá bị đẩy lên quá cao tại Thủ Thiêm một phần trách nhiệm là do xác định không chính xác giá khởi điểm. Do vậy cần phải có những quy định về việc định lượng chi tiết định giá tài sản để đưa ra được mức giá sau thẩm định công bằng và khách quan và sát giá thị trường.

“Không thể để giá trúng đấu giá cao gấp quá nhiều lần so với giá khởi điểm, bình thường chỉ cao gấp 2 - 3 lần là phù hợp, còn gấp 7 - 8 lần là bất thường. Công tác định giá đang có vấn đề, Nhà nước sẽ thiệt hại lớn nếu tiếp tục cách tính giá như vậy.

Cần phải có chế tài xử lý cơ quan, tổ chức cá nhân định giá tài sản nếu làm thất thoát tài sản Nhà nước. Nếu định giá sai, những nhà đầu tư không đủ năng lực tài chính vẫn có thể tham gia thì phải chịu trách nhiệm trước pháp luật”, luật sư Nguyễn Phú Thắng nhấn mạnh.

Về mặt điều chỉnh pháp luật đấu giá, luật sư Thắng đề nghị trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá sau này của các tổ chức đấu giá đối với quyền sử dụng đất nên có bổ sung điều khoản về bồi thường thiệt hại. Theo đó sẽ coi việc người mua được tài sản đấu giá nếu đơn phương chấm dứt hợp đồng mà gây thiệt hại cho Nhà nước về kinh tế thì phải chịu bồi thường thiệt hại. Từ đó, thiết kế hợp đồng mua bán này thành một dạng hợp đồng không huỷ ngang. Như vậy tôi nghĩ phần nào sẽ hạn chế được tình trạng người mua được tài sản đấu giá bỏ cọc đơn phương chấm dứt hợp đồng. Và trước khi đấu giá, họ phải tính toán kỹ bài toán tài chính để đưa ra mức đấu giá phù hợp.

Thứ ba, luật sư Nguyễn Phú Thắng cho rằng, nên sửa đổi luật về đấu giá tài sản và các văn bản hướng dẫn theo hướng là phải đưa ra định mức cụ thể về giá khởi điểm tài sản đấu giá, mức tiền thanh toán trước tương ứng. Ví dụ như giá khởi điểm dưới 500 triệu đồng thì mức tiền đặt trước tương ứng là từ 5 - 10% giá khởi điểm, từ 500 triệu tới 2 tỷ đồng có thể là từ 10 - 20%, từ 2 tỷ đồng trở lên thì là 20 - 30% chẳng hạn. Số tiền trả trước này độc lập với số tiền đặt cọc mà người tham gia đấu giá nộp trước đó và được thanh toán sau khi có kết quả trúng đấu giá nhưng phải trước khi ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá. Như vậy, khi nhà đầu tư muốn bỏ cọc thì sẽ không chỉ mất cọc mà còn mất thêm một khoản lớn bao gồm 10 - 15%, đó là một con số khác không hề nhỏ.

Còn theo luật sư Trương Anh Tuấn, Trưởng Ban pháp chế Hiệp hội bất động sản Việt Nam, cần xem xét lại việc phân chia lợi ích trong quá trình đấu giá đất. Theo đó, cần phải có cơ chế để người dân cũng được hưởng lợi ích trực tiếp từ việc đấu giá đất cao này.

“Cùng một mảnh đất, mức đền bù khi thu hồi quyền sử dụng đất của người dân rất thấp, nhưng khi đấu giá, dù chưa xây dựng gì nhưng giá trị của mảnh đất đã tăng lên gấp hàng chục, hàng trăm lần.  

Vậy lý do gì không đền bù cho dân với giá cao hơn. Tại sao giá trị của mảnh đất của người dân đã sử dụng bao nhiêu năm qua thay đổi tăng vọt mà người dân lại không được hưởng. Không thể Nhà nước thu về ngân sách, rồi người dân hưởng lợi gián tiếp qua ngân sách Nhà nước mà không được hưởng lợi trực tiếp. Nếu như vậy, rõ ràng người dân sẽ cảm nhận được sự thiếu công bằng. Đó cũng là lý do khiến khiếu kiện đất đai kéo dài, công tác giải phóng mặt bằng tại nhiều dự án rất khó khăn.

Do đó, cần có cơ chế phân bổ lợi ích để hài hòa giữa người đang quản lý, sử dụng trực tiếp và chủ đầu tư. Hiện nay, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản chưa giải quyết thấu đáo được vấn đề này. Vì vậy, mong việc sửa đổi hai luật sắp tới sửa được vấn đề này để người dân vui vẻ khi thu hồi đất, được hưởng lợi trực tiếp khi giá đấu giá của thửa đất cao lên. Công tác giải phóng mặt bằng cũng sẽ được đẩy nhanh ngay lập tức, thay vì còn nhiều vướng mắc như hiện nay”, luật sư Trương Anh Tuấn nhấn mạnh.

Nguyên Hà